Банки предпочитают жилье
Банкиры признаются: жилое строительство привлекает их значительно больше, чем возведение торгово-офисной и промышленной недвижимости. И дело вовсе не в желании помочь в решении извечного для России «квартирного вопроса». Просто сроки окупаемости вложений «жилых» проектов в несколько раз короче, а ликвидность — намного выше.
Многоэтажный дом в среднем строится два года. Большая часть квартир в нем продается, когда уже «стоит» пять-семь этажей. К моменту сдачи застройщик обычно уже возвращает кредит. Инвестиции же в постройку, например, офисов и магазинов в основном окупаются за счет сдачи площадей в аренду. На это уходит до десяти лет.
Риск дорого стоит
В то же время более привлекательные и выгодные для банков кредиты на строительство жилья довольно рискованны. Основная опасность — непредвиденное снижение спроса или цен на квартиры. Так случилось, например, в 2008–2009 годах: новостройки продавались плохо, а «квадрат» упал в цене чуть ли не наполовину. Свою лепту вносят и специфические строительные риски. Все это «записывает» кредиты на строительство в категорию высокорискованных.
Страховкой служат разделение займа на несколько частей и довольно высокие процентные ставки: от 10,5 до 21%. По словам исполнительного директора Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, средняя ставка кредита для строительных компаний в России — 13-14% годовых.
«Виртуальный» залог
В роли залога в строительном кредите обычно выступает само пока еще не построенное здание. Дополнительным обеспечением могут служить акции (доли участия) предприятия, поручительства платежеспособных компаний, банковские гарантии и другое. Наличие сданных и нескольких строящихся объектов у потенциального заемщика, безусловно, является аргументом в пользу одобрения займа.
«Капиталоемкость строительных проектов предполагает относительно высокую стоимость залогового обеспечения, которое строительной компании текущими активами представить затруднительно, — объясняет директор Управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Василий Васьков. — Именно поэтому актуально кредитование на принципах проектного финансирования — когда в залог оформляются права на проект. То есть фактически сам строящийся объект. Иного, так называемого «твердого» залога, как правило, не требуется».
«В основном в России банковские кредиты привлекаются на стадии проектного финансирования, когда уже получено разрешение на строительство и готова проектная документация», — говорит первый заместитель председателя правления УК «Монолитхолдинг» Василий Прохоренко.
Под крылом госбюджета
Пожалуй, самые высокие шансы на получение кредита — у «подрядчиков» госбюджета. Проекты, которые реализуются в рамках госпрограмм и гарантом которых выступает государство, пользуются у банков особым успехом. Как правило, это объекты социального назначения: детские сады, школы, больницы и т. п. А также проекты в рамках программ по обеспечению жильем военнослужащих, бюджетников, переселенцев из ветхого и сносимого жилья и других.
Деньги и доверие
Рынок строительных кредитов в России в последние два-три года существенно вырос. Некоторые банки, приостановившие кредитование строительства в годы кризиса, его возобновили.
Перспективы дальнейшего развития эксперты связывают с общим состоянием экономики региона и страны в целом. Строители — со снижением процентных ставок. «Если умножить 13-14% годовых на полтора-два года — «прибавка» к стоимости строительства получается существенная. Кроме того, многие застройщики помнят негативный опыт кризисных 2008–2009 годов. Тогда банки останавливали финансирование текущих проектов, в одностороннем порядке повышали ставки и практически переставали кредитовать новое строительство, — говорит Андрей Тихонов. — Поэтому застройщики сегодня подходят к вопросу привлечения банковских кредитов очень осторожно».Завершилась выставка вручением экспонентам традиционных наград: золотых и серебряных звезд, а также дипломов выставки.
Банки предпочитают жилье Риск дорого стоит «Виртуальный» залог Под крылом госбюджета Деньги и доверие
"Промышленные страницы Сибири" №5 (76) май 2013 г. |
Наталья Дёмшина.
© 2006-2012. Все права защищены. «Единый промышленный портал Сибири»
Цитирование приветствуется при условии указания ссылки на источник - www.epps.ru
© Создание сайта - студия GolDesign.Ru