Игра на понижение

div>

По данным Росстата, за 11 месяцев 2018 года в России введено 58,2 млн м² жилья. Это на 3,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Как указано в отчёте, в ноябре в России сдали в эксплуатацию 6,8 млн м² жилья, что на 4,5% меньше, чем годом ранее, но на 15,7% выше результата октября 2018 года. Понятно, что в данных официальной статистики нет результатов декабря, который обычно является очень напряжённым месяцем для застройщиков. Однако, как считают специалисты, до ожидаемых объёмов всё равно дотянуться не удастся.

«Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн м² жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн м² жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн м² жилья. Это серьёзный знак со стороны рынка и отрасли. Мы не можем на это не обратить внимание. Эта цифра будет требовать серьёзной корректировки», — заявил на заседании президиума общественного совета Минстроя министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев (цитата «Интерфакса»).

Министр отметил, что ведомство будет настаивать на том, чтобы целевые показатели были измены — в соответствии с реальной ситуацией на рынке.

Приблизительно таковы же прогнозы Единого реестра застройщиков. Специалисты ожидают, что объём ввода жилья в 2018 году составит не более 77,1 млн м², в том числе индустриального жилья — до 43,8 млн м², индивидуального — до 33,4 млн м².

Интересно, что первое полугодие российские строители отработали в плюс, прибавив 3,7% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Тройка лидеров — классическая: Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край. А вот максимальный прирост зафиксирован в Крыму и Севастополе — очевидные следствия известных политических событий.

Но вот что важно. В названную квадратуру входит как объём индивидуальной, так и объём промышленной застройки. Так вот, в первом полугодии завершившегося года объём ввода жилья населением впервые превысил объём, введённый застройщиками: 15,3 млн м². против 13,7 млн м². Речь идёт о дачных домах или коттеджах в городах и пригородах.

Эксперты объяснили этот феномен следующим образом. Во-первых, в первом полугодии строители многоэтажных домов активно занимались подготовкой документации, так что темпы непосредственно возведения замедлились. Ускорение это связано с закономерным желанием застройщиков успеть как можно больше до ужесточения законодательства. Ну а во-вторых, девелоперский цикл составляет около трёх лет, и нехитрая математика показывает, что дома, которые вводятся в строй сегодня, были начаты в 2015-м, а это как раз кризисный период. В это время было заложено значительно меньше зданий, чем в 2013-2014 годах. То есть пока рано говорить о том, что индивидуальное жилье становится более предпочтительным вариантом для россиян, чем квартира в многоквартирном доме.

За январь-сентябрь 2018 года российские строители ввели 39,2 млн м² против 39,6 мнн м² в 2017 году. И опять же: ввод многоквартирных домов снизился на 17,6%. Исключением стала Москва, где этажек построили почти на 30% больше, чем в 2017 году.

По данным Единого реестра застройщиков, за январь-ноябрь 2018 года застройщики ввели 30,1 млн м². Негативная динамика наблюдается в течение всех месяцев года (График 1). То есть даже в летние месяцы, когда в силу сезонных факторов жильё вводят очень активно, в прошедшем году зафиксирован спад.

За январь-ноябрь 2018 года ввод многоквартирных домов застройщиками в РФ составил 30,1 млн м², что на 11,2% или на 3,8 млн м² меньше аналогичного значения за тот же период 2017 года.

Подводя предварительные итоги работы Минстроя в 2018 году, Владимир Якушев сообщил, что к 1 декабря 2018 года было введено 58,2 млн м² жилья, что на 3,7% ниже показателя аналогичного периода 2017 года. В индустриальном домостроении, отметил глава Минстроя, снижение составило 11,2% (введено 30,1 млн м²).

По прогнозу министерства, в 2018 году ввод жилья составит порядка 75 млн м². То есть, негативная динамика фиксируется уже третий год подряд. И если раньше речь шла о незначительном падении (79,8 млн м² в 2016 году и 79,2 млн м² в 2017-м), то сегодня можно говорить о существенном снижении показателей.

«Несмотря на то, что год для отрасли начался довольно позитивно, первые четыре месяца — с января по март — объёмы вводимого в эксплуатацию жилья показывали положительную динамику по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, то в последующие месяцы — с мая и по октябрь — показатели пошли вниз, и в целом за указанный период текущего года показатели ввода снизились на 14,3% по сравнению с прошлым годом», — подводит итоги заместитель директора департамента по организации продаж девелоперской компании MD Group Александр Хачатрян.

Именно отложенное влияние кризиса эксперты называют в списке основных причин уменьшения объёмов застройки. Комментируя работу отрасли по итогам 9 месяцев 2018 года, замминистра строительства Никита Стасишин вспомнил именно прошедший кризис. В интервью «Ведомостям» он сказал, что проекты, которые сдаются сегодня, были начаты в тот момент, когда у девелоперов не было достаточно денег, чтобы начинать крупные стройки. Финансовые аналитики также говорят, что в декабре 2014 года ключевая ставка поднялась до 17%, банкам пришлось пересмотреть условия проектного финансирования, и единственным источником финансирования строительства остались деньги дольщиков. Но кризис отразился и на платежеспособности населения, спрос на недвижимость упал. 

«Безусловно, одной из причин сложившейся на рынке ситуации можно назвать кризисные явления в экономике 2014-2015 годов, повлекшие снижение реальных доходов населения и рост цен на материалы для застройщика, что служило дополнительным фактором роста цен на квартиры. Также свою роль сыграли поправки к 214-ФЗ, вступившие в силу в июле 2018 года ужесточающие требования к застройщикам», — считает Александр Хачатрян.

«Что касается кризиса 2014-го года, то определённое снижение спроса со стороны потребителей оказало несущественное влияние на падение темпов строительства в 2015 и 2016-м годах, тем более, что рынок строительства весьма инертный и на изменение объемов спроса реагирует со значительным лагом. Позднее объёмы строительства жилой недвижимости начали стремительно восстанавливаться», — высказывает своё мнение аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. 

Дело в том, что в строительной отрасли грядут большие перемены, в свете которых специалисты и оценивают перспективы развития индустрии. Речь идёт об изменениях в части долевого строительства. Уже в прошедшем году ожидания этих изменений заставили застройщиков скорректировать свою политику, в будущем же, по всей вероятности, произойдет настоящий передел рынка.

«С 1 июля 2019 года мы переходим на проектное финансирование. Прямое привлечение денег граждан застройщиками будет невозможно. До июля мы должны подготовиться — и банковское сообщество, и застройщики для того, чтобы этот переход для строительной отрасли состоялся максимально безболезненно», — коротко обозначил нововведение Владимир Якушев.

В интервью нашему журналу директор по развитию ЗАО «Фирма Культбытсрой» (крупный застройщик Красноярска) отметил, насколько важна система долевого строительства для современного рынка. Другие застройщики высказывали аналогичное мнение.

«Эта система очень выгодна и потребителям, и застройщикам: это возможность бесплатно пользоваться деньгами дольщика. Если уйти от долевого, то деньги станут платными. Давайте посчитаем: в 2014 году доступная для застройщиков процентная ставка составляла 11% годовых. Даже при таких условиях за полтора года строительства объект дорожает на 16%. Сегодняшняя ставка 24% годовых, то есть за полтора года прирост стоимости составит 36%. Безусловно, всегда существуют такие экономические категории, «цена риска» и «цена денег». Я считаю, что «цена денег» в данном случае выше», — говорил Антон Николаевич.

И вот сегодня застройщики лишаются этой возможности прямого доступа к «бесплатным деньгам». Никто из участников рынка не сомневается в том, что это повлечёт за собой существенные изменения. 

«Объёмы жилой застройки во многих регионах снизились в этом году из-за того, что в предыдущие годы строительство шло опережающими темпами. Уход от системы долевого участия к проектному финансированию, ужесточение требований к застройщикам, предусмотренных федеральным законом 214-ФЗ, повышенный спрос среди покупателей из-за снижавшихся процентных ставок и рисков их роста в дальнейшем — всё это привело к тому, что девелоперы предпочли ускорить строительство нового жилья, создав определенный «резерв», который позволит им существовать после того, как перечисленные негативные факторы уже начнут действовать. Что касается снижения объёмов промышленной застройки и коммерческой недвижимости, то тут налицо общая стагнация отрасли и снижение спроса на подобные объекты», — уверен аналитик «ФИНАМ».

«Тенденция 2018 года к уменьшению объёмов застройки, несомненно, сохранится и в 2019 году, с учётом того, что все новые проекты обязаны будут перейти на новую схему работы с использованием эскроу-счетов. При этом надо понимать, что переход на проектное финансирование ведёт к увеличению себестоимости квадратного метра, и поддержание приемлемой маржинальности получится не у всех, кто до этого занимался жилищным строительством. Также в настоящее время обсуждается введение новых поправок к 214-ФЗ, обязывающих с 1 июля 2019 года перевести на схему реализации с использованием эскроу-счетов уже строящиеся проекты, аргументируя это наличием большого количества выданных ранее разрешений на строительство по старым правилам. Отрасль не готова к такому резкому переходу, с одной стороны, это безусловно приведёт к скачкообразному росту цен, а также образованию проектов, не нашедших проектного финансирования и не имеющих возможности далее финансировать строительство за счёт средств дольщиков», — предупреждает Александр Хачатрян. 

Оптимистичных прогнозов относительно дальнейшего развития отрасли эксперты и представители рынка не делают. Общее мнение таково: если ситуация будет развиваться в том же ключе, то мы будем наблюдать дальнейшее снижение показателей. Существенную роль, считают специалисты, окажет изменение условий строительства многоэтажных домов. Михаил Мень ещё в бытность министром строительства и ЖКХ РФ на конференции РБК прогнозировал спад ввода недвижимости в эксплуатацию в 2020 году из-за изменений в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года. Правда, расчёты министра были более оптимистичными, чем показала реальность: в прошедшем году предполагалось ввести 80 млн м² жилья.

«В 2020 году может быть небольшое проседание в силу того, что в июле у нас будут вводиться новые требования к застройщикам. Мы сейчас с застройщиками говорили, и они подтверждают наши расчёты. Но потом ситуация адаптируется», — говорил министр в 2017 году.

Оценивая сегодняшнюю ситуацию, эксперты говорят, что на рекордные объёмы 2015-го строительство в обозримом будущем не выйдет — к этом нет никаких предпосылок.

«Игра по новым правилам заставит уйти с рынка небольших застройщиков, рынок строительства жилья будет консолидирован среди нескольких крупных игроков, те же в свою очередь будут более взвешенно подходить к запуску новых проектов максимально стараясь снизить издержки при их реализации. Выход на рекордные объёмы прошлых лет возможен при наличии положительных тенденций в экономике и росте реальных доходов конечного потребителя. Строить жильё по принципу «в любом случае продастся» уже никто не сможет себе позволить», — считает Александр Хачатрян.

«Что касается 2019-го года, то ожидается ощутимое снижение объёмов строительства по вышеописанным причинам. Значительная часть жилья была построена опережающими темпами и рынок на ближайшее время обеспечен необходимым запасом квартир. Особенно на фоне ожидаемого снижения спроса. По производственной и коммерческой недвижимости падение будет определяться снижением деловой активности в стране, вызванным целым рядом причин: от повышения налоговой нагрузки и заканчивая общим снижением инвестиционной привлекательности большинства сегментов национальной экономики.

 

В течение ближайших 2-3 лет практически наверняка возврат к предыдущим темпам строительства невозможен. Для этого требуется существенное увеличение платежеспособного спроса, взяться которому сейчас попросту неоткуда. А учитывая инертность данной отрасли, на возможные локальные всплески спроса девелоперы отреагировать просто физически не успеют», — добавляет Алексей Корнеев. 

Примечательно, что в Красноярском крае по итогам 11 месяцев 2018 года зафиксирован рост показателей — об этом сообщает Красняорскстат. За указанный период в регионе построили 787 тысяч м² жилья. В пересчёте на квартиры — это 11 689 жилых помещений. Прирост составил 2%.