Кризис как инструмент естественного отбора

— Сегодня на строительном рынке, во всяком случае, на рынке Красноярска, происходят принципиальные изменения. Если коротко, то именно сейчас мы переходим от количества к качеству. На протяжении 10 предыдущих лет строители постоянно боролись за количество произведенных и проданных квадратных метров. Именно эти показатели значились в отчетах и неофициальных заданиях, которые доводились до субъектов федерации и оценивалась эффективность работы исполнительной власти субъектов федерации. В результате — и маркетинговые исследования это подтверждают — мы имеем перепроизводство жилых объектов. Это проблема обсуждалась еще в докризисный период, а сложившаяся ситуация в экономике просто подтолкнула, ускорила давно наметившиеся процессы и результаты стали очевидными. Сегодня объем потребления снизился: люди отложили свои покупки и решили посмотреть, что будет дальше. Плюс к этому квартиры, приобретение которых было инвестиционными сделками, сегодня также выходят на рынок, что только ускоряет процесс его «торможения».

Сегодня все застройщики борются за покупателей жилой и коммерческой недвижимости. Кто-то делает акцент на среде, кто-то — на улучшенной отделке, кто-то придумывает разнообразные акции. Все эти механизмы — это косвенное снижение цены, прямого сейчас не произойдет. Недавно мне попались на глаза цифры: по данным на 1 июня 2015 года, инфляция составила 15,6% в пересчете на год. То есть покупательская способность населения падает, себестоимость строительства растет, при этом цены на квартиры остаются на прежнем уровне. А следовательно, ближайшую перспективу строительного рынка я вижу так: количество квадратных метров, ежегодно сдаваемых в эксплуатацию, будет уменьшаться и на прежний уровень уже не вернется. 

— Конкуренция на строительном рынке и до кризиса была жесточайшая. По моему мнению, в России на рынке жилой и коммерческой недвижимости действуют самые рыночные механизмы. А сейчас застройщики бьются за внимание покупателей еще активнее. Результатом этих процессов, естественно, станет уход с рынка определенного количества застройщиков. Это как естественный отбор в животном мире: популяция разрастается, и, когда корма начинает не хватать, есть только один способ разрешить ситуацию.

— Я не думаю, что такое возможно. Сегодня обманутых дольщиков будет немного или не будет совсем. Уже 9 лет действует ФЗ-214, который эту ситуацию исключает. Да и люди стали грамотнее: сегодня никто под какую-то расписку не принесет деньги, надеясь, что когда-то ему поострят дом. Но объекты однозначно будут «заморожены» на какое-то время, сроки будут переноситься, строительство затягиваться. Я часто вижу рекламные щиты — предложения приобрести квартиру по очень выгодной цене. У меня сразу возникает вопрос: в какие сроки застройщики, дающие эту рекламу, намерены построить обещанный дом?

— Маловероятно. Просто потому что у нас, к сожалению, нет альтернативного механизма. Долевое строительство — не самая идеальная схема, но другой в современной России появиться пока не может. Банки ведь не готовы кредитовать застройщика под невысокий процент. В, так скажем, «развитых» странах, все это происходит иначе. Примерно 15-30% стоимости объекта инвестирует застройщик. Он приобретает землю, готовит проектную документацию и начинает строительство. Остальной объем средств дает банк. Если попытаться наложить эту схему на российскую действительность, то придется добавить к заявленной стоимости 20-25%, которые «набегут» по кредиту за время строительства. Такая система, конечно, абсолютно исключает риски, но у нашего населения сегодня не столь высокие доходы, чтобы покупатели могли позволить дополнительные переплаты. Поэтому все играют в этакую «рулетку» с долевым строительством.

— Как государство поддерживает застройщиков в кризисный период?

— Правительство РФ, видя существующую стагнацию на рынке недвижимости, в марте этого года приняло Программу государственной поддержки ипотеки. Из бюджета были выделены средства на субсидирование процентной ставки, аккредитованы несколько крупных российских банков, которые получили средства на компенсацию выплат. Это был существенный шаг, который помог «оживить рынок», уже в апреле возникшее напряжение начало спадать.

Других масштабных программ, которые бы напрямую поддерживали застройщиков, я не знаю.

— Сегодня у строительных компаний в «заделе» большой объем начатых объектов. Первоочередная задача — достроить их, но денег на это нет, ведь приходили они от покупателей и инвесторов. Я думаю, что часть объектов будет заморожено, их завершение будет проходить долго и болезненно. После этого рынок «сожмется», новые объекты будут запускаться с большой осторожностью, и на то, чтобы сбалансировать спрос и предложение уйдет не менее 2–3 лет.

— Сегодня на строительном рынке, во всяком случае, на рынке Красноярска, происходят принципиальные изменения. Если коротко, то именно сейчас мы переходим от количества к качеству. На протяжении 10 предыдущих лет строители постоянно боролись за количество произведенных и проданных квадратных метров. Именно эти показатели значились в отчетах и неофициальных заданиях, которые доводились до субъектов федерации и оценивалась эффективность работы исполнительной власти субъектов федерации. В результате — и маркетинговые исследования это подтверждают — мы имеем перепроизводство жилых объектов. Это проблема обсуждалась еще в докризисный период, а сложившаяся ситуация в экономике просто подтолкнула, ускорила давно наметившиеся процессы и результаты стали очевидными. Сегодня объем потребления снизился: люди отложили свои покупки и решили посмотреть, что будет дальше. Плюс к этому квартиры, приобретение которых было инвестиционными сделками, сегодня также выходят на рынок, что только ускоряет процесс его «торможения».

Сегодня все застройщики борются за покупателей жилой и коммерческой недвижимости. Кто-то делает акцент на среде, кто-то — на улучшенной отделке, кто-то придумывает разнообразные акции. Все эти механизмы — это косвенное снижение цены, прямого сейчас не произойдет. Недавно мне попались на глаза цифры: по данным на 1 июня 2015 года, инфляция составила 15,6% в пересчете на год. То есть покупательская способность населения падает, себестоимость строительства растет, при этом цены на квартиры остаются на прежнем уровне. А следовательно, ближайшую перспективу строительного рынка я вижу так: количество квадратных метров, ежегодно сдаваемых в эксплуатацию, будет уменьшаться и на прежний уровень уже не вернется. 

— Конкуренция на строительном рынке и до кризиса была жесточайшая. По моему мнению, в России на рынке жилой и коммерческой недвижимости действуют самые рыночные механизмы. А сейчас застройщики бьются за внимание покупателей еще активнее. Результатом этих процессов, естественно, станет уход с рынка определенного количества застройщиков. Это как естественный отбор в животном мире: популяция разрастается, и, когда корма начинает не хватать, есть только один способ разрешить ситуацию.

— Я не думаю, что такое возможно. Сегодня обманутых дольщиков будет немного или не будет совсем. Уже 9 лет действует ФЗ-214, который эту ситуацию исключает. Да и люди стали грамотнее: сегодня никто под какую-то расписку не принесет деньги, надеясь, что когда-то ему поострят дом. Но объекты однозначно будут «заморожены» на какое-то время, сроки будут переноситься, строительство затягиваться. Я часто вижу рекламные щиты — предложения приобрести квартиру по очень выгодной цене. У меня сразу возникает вопрос: в какие сроки застройщики, дающие эту рекламу, намерены построить обещанный дом?

— Маловероятно. Просто потому что у нас, к сожалению, нет альтернативного механизма. Долевое строительство — не самая идеальная схема, но другой в современной России появиться пока не может. Банки ведь не готовы кредитовать застройщика под невысокий процент. В, так скажем, «развитых» странах, все это происходит иначе. Примерно 15-30% стоимости объекта инвестирует застройщик. Он приобретает землю, готовит проектную документацию и начинает строительство. Остальной объем средств дает банк. Если попытаться наложить эту схему на российскую действительность, то придется добавить к заявленной стоимости 20-25%, которые «набегут» по кредиту за время строительства. Такая система, конечно, абсолютно исключает риски, но у нашего населения сегодня не столь высокие доходы, чтобы покупатели могли позволить дополнительные переплаты. Поэтому все играют в этакую «рулетку» с долевым строительством.

— Как государство поддерживает застройщиков в кризисный период?

— Правительство РФ, видя существующую стагнацию на рынке недвижимости, в марте этого года приняло Программу государственной поддержки ипотеки. Из бюджета были выделены средства на субсидирование процентной ставки, аккредитованы несколько крупных российских банков, которые получили средства на компенсацию выплат. Это был существенный шаг, который помог «оживить рынок», уже в апреле возникшее напряжение начало спадать.

Других масштабных программ, которые бы напрямую поддерживали застройщиков, я не знаю.

— Сегодня у строительных компаний в «заделе» большой объем начатых объектов. Первоочередная задача — достроить их, но денег на это нет, ведь приходили они от покупателей и инвесторов. Я думаю, что часть объектов будет заморожено, их завершение будет проходить долго и болезненно. После этого рынок «сожмется», новые объекты будут запускаться с большой осторожностью, и на то, чтобы сбалансировать спрос и предложение уйдет не менее 2–3 лет.