Сегодня четверг 24 сентября 2020 г. 06:47
сделать стартовой в избранное
О проекте
Контакты
Форум
Размещение рекламы
   
 
 
Логин Пароль  
 
 
запомнить на этом компьютере
регистрация  |  если забыли пароль
 
 
№151август 2020Строительная площадка
Купим выгодно землю-матушку
В условиях кризиса, вызванного коронавирусом, вектор развития рынка недвижимости претерпел сильные изменения. По данным Фонда «Центр стратегических разработок», вызванные пандемией проблемы затронули 10 из 10 строительных компаний.

Фото: elegancedevelopmentsegy.com

Объекты инвестирования

Самыми пострадавшими от кризиса и рисковыми для новых вложений сегментами оказались торговые и офисные центры, которые были закрыты на время пандемии, по мнению пресс-секретаря ООО «Концерн Русич» Анны Завьяловой. Торговые объекты столкнулись с оттоком посетителей, в связи с тем, что во время карантина многие покупатели привыкли к онлайн-заказам и планируют совершать покупки через интернет в дальнейшем. То же касается и бизнес-центров, арендаторы которых не спешат возвращать работников в офисы, а то и вовсе готовы перевести часть штата на удаленную работу, что стало проще в связи с внесениями изменений в Трудовой кодекс по определению правил дистанционного труда.

Наиболее устойчивой группой оказался складской рынок. Туда можно инвестировать и сейчас. С одной стороны, к 2020 году этот сегмент как в Москве, так и в регионах имел низкую долю вакантных площадей. С другой стороны, специфика кризиса привела к переходу ритейлеров в онлайн и перераспределению каналов продаж в пользу дистанционной торговли. Почувствовав это, крупные маркетплейсы (Ozon, Wildberries, «Все инструменты») и продуктовые ритейлеры («Перекресток», «Утконос») ещё весной начали говорить о планах по строительству логистических терминалов, заключили ряд сделок со складскими девелоперами и продолжают искать площадки для новых хабов в соответствии с измененной стратегией развития.


У многих застройщиков есть свой «золотой запас», квартиры из которого отличаются видовыми характеристиками и улучшенной планировкой. Их продают по самой максимальной цене и на последнем этапе работ по строительству


Гостиницы оказались одной из самых пострадавших отраслей, так как ещё весной они лишились возможности принимать туристов, а с учётом летнего периода потеряли и существенную часть повышенных сезонных доходов. Однако, после открытия туристического сезона внутри страны и в перспективе для иностранцев, отели довольно быстро наполнятся постояльцами. При этом, учитывая низкий уровень качественного предложения номерного фонда в ряде регионов (за исключением регионов, где проводили Чемпионат мира по футболу), а также планы правительства по развитию регионального туризма, этот сегмент в перспективе можно рассматривать как привлекательный для инвестиций.

Фото: pxhere.com

Как говорит заместитель генерального директора по коммерческим вопросам АО «Сибагропромстрой» Елена Ермакова, инвестиции в тот или иной объект под застройку зависят от осваиваемой территории.

В каких-то населённых пунктах выгоднее вкладывать в промышленные издания, в других — в торговые площади. Например, есть очень много деревень с достаточным количеством населения, но при этом отсутствуют супермаркеты. Павильоны и магазины есть, но было бы интересно развить именно торговую инфраструктуру.

В мегаполисах, возможно, выгодно инвестировать в жилые дома. По словам эксперта, прибыльно вкладывать финансы в гостиницы, где очень много приезжих туристов, есть зоны отдыха, море, солнце и так далее. Допустим, в Крыму сейчас это актуально, так как отельный фонд там очень старый.

Застройка или пустота?

Что касается выбора между вложением в застроенную территорию или пустую землю, всё относительно, утверждает Елена Ермакова. Так как объекты могут быть заброшены, недостроены или находятся на первичном этапе застройки без какой-либо документации. Говоря про пустую землю, важно понимать, к какой категории она относится. Если сельхозназначения, то есть определённые процедуры перевода земли в предназначенную для строительства, а это занимает время, требует денежных ресурсов, также необходимо подвести коммуникации.

Если это земля в поле и у неё нет ни света, ни воды, ни канализации, то это огромнейшее вложение и, наверное, нецелесообразное, хотя все зависит от целей. Если это участок, у которой есть все согласования, коммуникации и т. д., то это очень перспективно для застройщиков. И если это место уже инфраструктурно развито (есть магазины, образовательные и социальные объекты), тогда эта территория будет интересна для инвестирования застройщиков.

«При наличии денежных средств, безусловно, проще вложиться в готовый объект, где уже отсутствуют девелоперские риски, и использовать приобретение для управления и получения рентного дохода. Покупка земельного участка и его застройка с нуля — процесс более сложный, рисковый и длительный во времени. Однако такой подход требует меньше первоначальных затрат, а маржа может оказаться существенно выше», — считает Анна Завьялова.

Сложности при покупке земли

Сложности у девелоперов, застройщиков при покупке объектов под строительство, как говорит Елена Ермакова, возникают в зависимости от регионов. В крупных города одна из проблем заключается в том, что земель под застройку становится всё меньше и меньше.

«Есть структурированный подход: хочешь получить перспективный земельный участок — проведи объективный анализ, который позволит минимизировать риски. При том, что привлекательных участков не так много, поэтому это один из сложных моментов, с которым периодически сталкиваемся при выборе», — делится вице-президент ЮИТ Жилищное строительство в Свердловской области Денис Кулинич.

Проекты развития территорий

Деятельность по развитию территорий за счёт введения всевозможных государственных проектов в первую очередь ведет к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Все сроки работы, этапы в таких проектах детально продуманы и прописаны.

«Комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ) очень похоже на развитие застроенных территорий (РЗТ). РЗТ часто осуществляется по точечным проектам. Модель КУРТ предполагает, что новые постройки будут учитывать окружающую городскую среду. Но если по РЗТ в городе сносят ветхие жилые дома, то под расселение в рамках КУРТ попадает и другое жилье. КУРТ похож на КОТ (комплексное освоение территорий), где тоже предусмотрено строительство не только жилья, но и социальных объектов и дорог, а также подведение коммунальных сетей. С единственной разницей, что по договору о КОТ инвестору предоставляется незастроенный земельный участок.

Эффективность подобных проектов зависит от распределения ролей в части финансирования объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, которые оказывают немалое влияние на рентабельность и привлекательность проектов», — говорит Денис Кулинич.

Помощь от государства

Жилая недвижимость во время кризиса получила существенную поддержку со стороны государства как в плане стимулирования покупателей (введение льготной ипотеки), так и в плане законодательных актов по поддержке застройщиков, считает Анна Завьялова. Теперь рост данного сегмента зависит от восстановления покупательской способности россиян и дальнейших планов правительства по поддержке отрасли. В случае сохранения льготной процентной ставки или дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, которая является сигналом к снижению ипотечной ставки, инвестиции в жилые проекты в регионах могут быть оправданы.

«Безусловно, мы очень тесно сотрудничаем с администрацией г. Екатеринбурга и Правительством Свердловской области», — говорит Денис Кулинич.



К 2050 году около 70% населения мира будет жить в городах. В России этот показатель уже сейчас стремится к 75%



Чёткое взаимодействие, по его словам, позволяет более детально оценивать рынок и дальнейшие шаги. Например, в 2007 году администрация городского округа Верхняя Пышма предложила поучаствовать в муниципальном тендере на право аренды и освоения земельного участка в Северной части городского округа, по результатам которого с YIT заключили договор на комплексное освоение территории до 2022 года.

Компания проработала концепцию жилого района «Рифей» и уже ввела в эксплуатацию 15 из 19 запроектированных многоквартирных жилых домов. Там же построили объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Критерии для выбора объекта

«Для выбора места будущего объекта в первую очередь важно расположение и наличие необходимой инфраструктуры — построенное, увы, нельзя перенести из неудобного места. Гостиницы должны находиться в окружении достопримечательностей, а складские комплексы — близко к транспортным развязкам и основным внутренним и межрегиональным артериям. Перед приобретением участка важно изучить городские планы застройки территории, возведения новых развязок, линий метро, электропоездов или общественного транспорта.

В процессе покупки земельного участка также необходимо тщательно изучить вид разрешённого использования, указанный в кадастре, и возможности перевода покупаемой земли в другое назначение в случае, если текущее не соответствует планам девелопера. Кроме того, следует изучить ограничения по использованию территории, связанные с тем, что находится на участке — например, дороги, ЛЭПы, водоохранные зоны, памятники архитектуры и т. д. — и оценить затраты по переносу и/или облагораживанию этих элементов», — говорит Анна Завьялова.

«Необходимо, чтобы все коммуникации были максимально близки и с возможностью подключиться к ним в городе. Это и электричество, и водоснабжение, и канализации. Сейсмичность района тоже важна, хотя в любом случае там, где есть люди, везде всё строят», — считает Елена Ермакова.

Перспективный земельный участок для благоприятной и комфортной среды проживания, как утверждает Денис Кулинич, должен соответствовать ряду критериев компании YIT: правильная форма земельного участка, площадь не менее 0,7 га; предпочтительная локация: центр, 1-2 ценовые пояса; минимальное количество конкурентов в локации; наличие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; зелёные зоны, парки или скверы в шаговой доступности.

Требования к девелоперам

Купить землю может даже физическое лицо и оформить на себя. Но строить там здания могут не все. Есть федеральный закон, который регулирует деятельность застройщика, причем делает это достаточно жёстко. Там очень много требований, как говорит Елена Ермакова.

Обязательно иметь уставной капитал, размеры которого зависят от количества квадратных метров, который хочет построить застройщик. Девелоперу нужно быть членом СРО (саморегулируемая организация — это некоммерческое партнёрство, призванное объединить юридических лиц и ИП с одинаковым видом деятельности). И у него должно быть одно юридическое лицо, которое строит один жилой комплекс.

Среди других требований: наличие оборотного капитала и опыта, потому что сейчас либо девелопер строит за счёт собственных средств и только после ввода в эксплуатацию может привлекать финансирование и продавать объекты. Либо застройщик вступает в проектное финансирование и строит за счёт банковских средств и продает с использованием эскроу-счетов. А банки проверяют компанию на надёжность и полностью оценивают, насколько застройщик достроит проект и хватит ли у него ресурсов.




Текст: Иван Шалгинов.

Новости
 
Лёгкой промышленности выделили 1 млрд рублей
Фото: government.ruПремьер-министр Михаил Мишустин распорядился выделить Минпромторгу......
 
 
В России запустили платформу по цифровизации промышленности
Фото: siemens.comПлатформа, получившая название ИНКОНА, объединяет в......
 
 
Правительство поддержит технопарки на 5,3 млрд рублей
Фото: sk.ruПравительство перезапустит промышленную политику и поддержит......
 
 
Winnum Станки — контроль качества технологии и технологической дисциплины
Компания Winnum объявляет старт серии вебинаров, посвящённых......
 
 
Росприроднадзор проверит предприятия по добыче золота
Фото: rpn.gov.ruРосприроднадзор до конца года проведёт внеплановые......
 
 
Минэнерго выделит господдержку газодобывающим компаниям
Фото: sk.ruМинэнерго России предлагает расширить программу, направленную......
 
 
Россия рекордно нарастила несырьевой экспорт
Фото: bkd.comПоказатели российского несырьевого неэнергетического экспорта (ННЭ)......
 
АРХИВ НОВОСТЕЙ
   
   
© 2006-2017. Все права защищены. «Единый промышленный портал Сибири»
Цитирование приветствуется при условии указания ссылки на источник - www.epps.ru
© Создание сайта - студия GolDesign.Ru