Сегодня воскресенье 23 января 2022 г. 07:23
сделать стартовой в избранное
О проекте
Контакты
Форум
Размещение рекламы
   
 
 
Логин Пароль  
 
 
запомнить на этом компьютере
регистрация  |  если забыли пароль
 
 
№150июнь 2020Строительная площадка
Будущее строителей в руках нацпроектов
Регионы Сибири до 2024 года по национальному проекту должны ввести в эксплуатацию более 45 млн м2 благоустроенного жилья и ликвидировать 1 400 000 м2 аварийного жилфонда, но помимо таких глобальных планов, в целом, в строительной отрасли стоят немало проблем.

Фото: img.bfmtv.com

Прежде всего на строительном рынке остро стоит вопрос снижения ставки по ипотеке и увеличения количество договоров, а также банкротство застройщиков, высокая стоимость подключения к инженерным сетям, низкий покупательный спрос, проблемы ценообразования, неадекватное затратам строительства и, невзирая на все программы поддержки, падение уровня рентабельности строительных компаний.

Кроме того, реализация национальных проектов совпала по времени с началом действия всех ГОСТов и изменений в жилищном строительстве. Механизмы стали более чёткими, безопасными для граждан, участников жилищного строительства, но новыми для строительных компаний — застройщиков.

Речь о 214 Федеральном Законе, который привел к резкому сокращению количества страховых компаний, что отразилось на снижении продаж новостроек новосибирского рынка на 30%, в некоторых регионах эта цифра достигла 80%. С 1 июля 2019 года новая схема расчётов между покупателями квартир в новостройках стала обязательной. Такая мера привела к удорожанию себестоимости строительства. При этом нет никакой инфляции, удорожания строительных материалов, перевозок, это происходит только лишь потому, что в систему внедряются банки.

К плюсам можно отнести тот факт, что взносы по страхованию ответственности застройщиков заменили отчислениям в компенсационный фонд. В конце 2018 года этот вопрос волновал многих представителей строительной отрасли. Однако первый год работы застройщиков в новых условиях не принес рынку кардинальных изменений. Строительным компаниям разрешили завершить большинство домов на деньги дольщиков.

Фото: pxhere.com

По итогам 2019 года, в регионе зарегистрировано 1036 договоров долевого участия в строительстве, по которым открыты счета эскроу. В Новосибирской области по итогам прошедшего года ввели в эксплуатацию 1 миллион 756 тысяч м2 жилья с небольшим приростом по отношению к 2018 году. В прошлом году регион включился в реализацию всех 12 национальных проектов, и строительная отрасль активно участвует в этом.

Так, только по 5 национальным проектам: демография, образование, культура, здравоохранение и жилье ввод прошлого года составил 46 объектов на общую сумму 4 миллиарда 300 миллионов рублей».

Лидерами по доле новостроек с эскроу за 2020 год по данным Аналитического центра компании ДОМ.РФ стали Челябинская область, где 66% квартир строят по новым правилам, а также Ставропольский край – 49%, и Пермский край – 47%. Российская столица заняла в рейтинге 10 строчку с долей в 35%, пропустив вперед такие регионы как Тюменская, Ростовская, Свердловская, Самарская области, Татарстан и Красноярский край. Проникновение эскроу по регионам с объёмами строительства более 1 млн м2 проходит равномерно и на сегодняшний день составляет около 31%. По состоянию на 20 апреля, в России строилось 99,5 млн м2 жилья, из них по схеме эскроу – 31,4 млн м2 (32%). Доля проектов эскроу в общем объеме строительства в стране с начала этого года увеличилась с 25% до 32%. Минимальными показателями отличаются Санкт-Петербург (22%), Новосибирская (23%), Калининградская и Рязанская области (по 26%). Здесь, в частности, реализуются крупные проекты, которые достраиваются по старым правилам.

Фото: steemitimages.com

«Количество договоров долевого участия без эскроу-счетов в целом по России по результатам прошлого года составило 650 000 с использованием механизма эскроу — 35 000 договоров. Если посмотреть отдельно данные по вводу жилья профессиональными застройщиками, то практически во всех субъектах и городах РФ намечается отрицательная динамика по сравнению с 2018 годом», — говорит президент ассоциации Росстрой Антон Мороз.

Проблема аварийных домов
Помимо новых построек стоит крупная задача по ликвидированию непригодного жилья. Согласно национальному проекту «Жилье и доступная среда», до 2025 года в Сибирском округе должно быть устранено 1 миллион 600 тысяч м2 жилья и переселено 95 000 человек.

«Сейчас софинансирование со стороны «Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» (занимается капитальным ремонтом домов, переселением граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацией коммунальной инфраструктуры и предоставлением на это финансовой поддержки) достигает в некоторых случаях 98%. То есть на сегодня Федерация взяла на себя основные финансовые средства, которые необходимы как раз для реализации этих проектов. У представителей регионов сегодня есть уникальная возможность подать заявки на 2020, 2021, 2022 годы. При этом мы вам авансируем полностью те заявки, которые вы нам предоставите», — утверждает генеральный директор Государственной корпорации «Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» Константин Цицин.

Фонд планирует к 2024 году выйти на такой уровень, чтобы строить больше, чем признавать аварийным. Основной способ, чтобы обеспечить устойчивое сокращение — необходимость строительства арендного жилья социального использования.

Ещё один вопрос — это капитальный ремонт домов, который неразрывно связан как раз с устойчивым сокращением признания домов аварийными. Долгосрочные обязательства программ в среднем по Сибирскому округу не обеспечены более чем на 50%. Во всех регионах СФО отмечен рост задолженности по взносам на капитальный ремонт, так как люди не хотят платить за то, чего не видят. Общая задолженность по взносам составляет почти 13 миллиардов рублей. На 15% больше, чем 2018 году.

О взаимодействия строителей с кредитными организациями и властью

«Наших строителей мало осталось, больше девелоперов стало, вот поэтому есть сложности. Сейчас банку надо доказывать, что этот дом необходимо построить, а мы его в свою очередь продадим и вернём деньги. Это тоже новое для застройщиков, а для девелоперов это нонсенс вообще», – делится президент SKY Group Владимир Литвинов.

Говоря о застройщиках, он утверждает, что в Новосибирске есть земельные участки, хотя многие говорят обратное. Просто это земля занята бараками. Стоимость расселения бараков 27 млн рублей. Под 25-этажный дом, например, нужно два барака при том, что 54 млн стоит 0,46 га земли. Также скептики говорят о долгом расселении. И это неправда — три месяца расселение идет, по мнению Владимира Литвинова. В их организации коэффициент расселения 1,047%, то есть практически сколько берут, столько и отдают.

Банки: ипотека и кредит

«Цель национального проекта к 2024 году — снижение процентной ставки по ипотеке до уровня ниже 8%. И объём ипотечного кредитования по количеству выдаваемых ипотечных кредитов за год должен вырасти больше, чем на миллион человек в год», — говорит генеральный директор Фонда ДОМ.РФ Денис Филиппов.

«Мы видим, что в целом за два года объём выдачи ипотеки уже вырос на 40%. Рынок, по нашим расчетам, растёт достаточными темпами для достижения поставленной цели», — заявляет начальник Сибирского Главного управления Центробанка России Николай Морев.

Госпрограммы еще больше усиливают тенденцию по снижению ипотечной ставки. Это и сельская ипотека, и программы, направленные на поддержку семей с детьми. Банк России в настоящий момент вместе с правительством РФ участвует в проработке предложений по дальнейшему снижению ипотечной ставки. В том числе, рассматривается вопрос об упрощении порядка рефинансирования ранее выданных кредитов.

«Из общения с банками и с застройщиками мы знаем, что их совместные проекты позволяют в отдельных случаях дополнительно снижать ставки. Есть случаи, когда ипотечная ставка составляла и 3%, и даже ниже», — утверждает Николай Морев.

Фото: funart.pro

На рынке недвижимости при взаимоотношении банка и застройщика забывают ещё одного участника – человека. Он, прежде всего, ориентируется на уровень своих доходов, на оценку своего финансового положения в будущем. И здесь государство оказывает помощь семьям. Семьи с тремя детьми могут направить в погашение ипотеки в общей сложности более одного млн рублей. А средства материнского капитала теперь могут быть размещены на счетах эскроу. Ипотека выдается в среднем на 17,5 лет. Для того, чтобы банки могли выдавать кредиты на такой длинный срок, на низкую ставку, инфляция должна быть не только стабильной, но и низкой. Именно к этому стремится Банк России.

Кроме того, по словам руководителя Сбербанка России по СФО Татьяны Галкиной, у кредитного учреждения уже «есть инструменты, которые позволяют финансировать средства не в разрезе кредитных средств, а в разрезе инвестиционных целей. И хорошему застройщику с хорошим проектом может быть профинансировано банком до 100% затрат по строительству жилья».

Что хотят люди

Возвращаясь к вопросу о человеке, то «вопрос желания граждан приобрести жилье заключается не только в доступности ипотеки, но и в качестве жилья», — утверждает Денис Филиппов.

«Наши граждане готовы платить больше за высокие стандарты качества, за высокие стандарты городской среды. И это, действительно, рыночные механизмы, рыночные требования для повышения рентабельности стройки», — говорит член совета, генеральный директор СРО «Строительное региональное партнёрство» Максим Федорченко.

Поэтому, по мнению Антона Мороза, необходимо все эти вопросы решать, ведь в качестве системных проблем строительной отрасли первое, что стоит отметить — низкий покупательский спрос.

Лифты на замену

Не так давно в связи с новыми регламентами появилась на первый взгляд небольшая, но серьёзная проблема, Так, в 2015 году был принят технический регламент Евразийским союзом, который обязывает страны, в том числе, Россию до 2020 года заменить весь парк лифтов, которые вышли из срока эксплуатации более 25 лет. Общее количество лифтов оценивалось больше 130 000 штук. 17 декабря 2019 года совет Евразийской экономической комиссии внёс изменения о продлении действия технического регламента до 15 февраля 2025 года.

«Конечно, не получилось заменить все лифты. Мы проанализировали темпы замены в 2019 году. Получается, если сохранить срок работ на том же уровне, в год менялось в округе порядке 675 лифтов, то на полную замену потребуется 17 лет, а есть всего 5», — говорит член президиума правления Опора России, председатель комитета по организации инфраструктуры ЖКХ Николай Шурин.

Проектное финансирование

Ключевыми проблемами при переходе от долевого к проектному финансированию Максим Федорченко прежде всего назвал сроки, высокие цены, избыточные требования и отсутствие обеспеченных мощностей на участках. От получения формы заявки из банка до получения реальных денег на свой счёт проходит не меньше 3-4-х месяцев.

На этот срок придется рассчитывать каждому застройщику, планируя финансирование. Но в качестве предложения можно было бы существенно сократить время на подачу предварительной заявок в банке и осуществлять заявку на компьютере».

Кроме того, отдельной проблемой стоят дополнительные многочисленные требования со стороны банков, а также отсутствие площадок под застройку. К обеспеченности мощностями Максим Федорченко относит и в целом низкую дисциплину работы, характерную не только для сетевых организаций, но и для многих подрядчиков.

А снижение рентабельности строительных компаний привело к ослаблению и кадрового состава, и материально технической базы подрядчиков и, соответственно, падению дисциплины работы.

«В настоящий момент идет отладка механизма, проектного финансирования. По инициативе банка России рассматривается вопрос о введении иммунитета расчётных счетов застройщиков. Такая мера защитит счёта застройщиков от ареста судебными приставами и предупредит резкое приостановление строительства. Кроме того, банк России также поддерживает предложения по изменению законодательства. В частности, решается вопрос о возможном размещении органов власти бюджетных средств на счетах эскроу», — добавляет Николай Морев.

Основные проблемы строительной сферы

В качестве системных проблем строительной отрасли первое, что отмечает Антон Мороз, это низкий покупательный спрос. Кроме того, это снижение рентабельности проектов жилищного строительства, высокая стоимость подключения к инженерным сетям, дефицит земельных участков, недостаточная компетенция и квалификация строительных кадров от государственных застройщиков до подрядных строительных организаций.

Остро стоит и проблема банкротства. В 2019 году их количество увеличилось. 508 компаний-застройщиков были признаны банкротами, тогда как год назад эта сумма составляла 375 компаний. Невзирая на все программы поддержки, на позитивные факторы со снижением процентной ставки по ипотеке, уровень рентабельности строительных компаний в целом падает.

Также боль строительного комплекса — ценообразование. Сейчас, конечно, Минстрой совместно с Главгосэкспертизой РФ проводят достаточно большую работу по актуализации сметных нормативов. Так, принято решение о плавном переходе или заморозке резкого перехода на ресурсную модель, но, формирование расценок и привязка к реальной стоимости ресурсов, конечно, на сегодняшний момент нужна.

Предложения по решению трудностей

Антон Мороз предлагает ряд решений по проблемам, которые есть на данный момент в строительстве. В первую очередь — установление льготного периода по ипотечным платежам до ввода объектов в эксплуатацию, что позволило бы более активно инвестировать будущим покупателям в стройку на ранних стадиях. Кроме того, осуществление возможности поэтапного раскрытия эскроу счетов; детализация информации и модификация форм документов, направляемых застройщиком в уполномоченные банки; внесение в законопроект номер 841216/7 поправок по снижению административной надзорной нагрузки за застройщиками, потому что сложилась сейчас такая ситуация, что, невзирая на переходные эскроу счета, все старые требования по контролю со стороны уполномоченных органов сохраняются.

Также он назвал снижение налогового бремени при реализации проектов жилищного строительства и увеличение финансирования строительства социальных объектов за счет средств бюджета и бюджетной системы. Помимо этого, Антон Мороз внёс предложение по равномерному обеспечение территорий промышленными предприятиями, выпускающими строительную продукцию, с радиусом доступности не более 250 км; модернизации и расширению производственных мощностей индустриального домостроения; отмене банковских гарантий подрядных для организаций членов СРО при исполнении государственных контрактов до 10 млн рублей; снижению стоимости технологического присоединения к инженерным сетям; увеличению земельных участков; проведению мониторинга за соответствием проектов реализации транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры проектам строительства жилья в регионах.

У него есть предложение и по разработке типовой региональной программы стимулирования ИЖС, включающих выбор земельных участков, разработку градостроительных концепций (уже есть позитивный опыт в Белгородской области, который пытаются тиражировать на территории всей РФ). Также он считает, что необходимо проработать план мероприятий по переходу на расчетно-сметные стоимости ресурсным методом; пересмотреть методологию определения размеров затрат на оплату труд, потому что у большей части регионов на сегодняшний момент величина средней заработной платы в два раза отличается от фактической.
«Более того, необходимо создать цифровой банк типовых технологических карт для разработки смет и нормативов; проработать вопрос об особенностях ценообразования и проведения капитального ремонта; пересмотреть порядок формирования начальной максимальной цены контракта. Сегодня, хоть она и называется «начальная максимальна цена контракта», отталкивается она, исходя из минимальной цены из проведённого заказчиком мониторинга. То есть вот как-то максимальная, и она же является минимальной», — говорит Антон Мороз.

«Как видим, проблем немало. Да, добрые банки, добрые строители, да, светлое будущее, в которое входят у нас банки.

Но ведь мы с вами должны другое рассмотреть? Мы должны предоставить людям услугу, в том числе ипотеку, качественное и комфортное жилье. Сама процентная ставка по ипотеке — это ещё не всё.

В зависимости от того, какая ипотека и где жилье, цена первого взноса для человека может быть неподъёмной. Необходим комплекс мероприятий на федеральном, региональном уровнях.

И тогда нам будет понятно, добрые застройщики или злые, умеют они возвращать деньги или только забирать», — заключает полномочный представитель президента России в Сибирском федеральном округе Сергей Меняйло.


ФАКТЫ

  • В 2020 году в Сибири планируется сдать 8 миллионов 400 тысяч квадратных метров. Прирост по отношению к 2019 году должен составлять около полутора миллионов квадратных метров — плюсом 21%.
  • Сегодня в Новосибирской области с использованием средств граждан возводится 495 домов — это почти 5 миллионов м2 жилья.
  • 67 застройщиков Новосибирской области работают по эскроу-счетам и 366 домов возводятся без их использования.

В И в 2020 году из областного бюджета планируется направить на деятельность «Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» в решении проблем дольщиков почти 280 миллионов рублей.


«Промышленные страницы Сибири» №6-7 (150) июнь-июль 2020 г.

скачать pdf


«Промышленные страницы Сибири» №6-7 (150) июнь-июль 2020 г.


Текст: Иван Шалгинов.

Новости
 
Обновление CoroPlus Tool Guide
Фото предоставлено Sandvik CoromantКомпания Sandvik Coromant обновила......
 
 
Executive MBA посетил центр компетенций ESAB
Слушатели Executive MBA участвовали в пилотном мероприятии,......
 
 
Во второй день БИОТ-2021 участники обсудили единые типовые нормы и тренды развития культуры безопасности
В самом разгаре юбилейная 25-я Международная специализированная......
 
 
В Москве стартовал БИОТ-2021
7 декабря в ЦВК «Экспоцентр» открылась юбилейная......
 
 
Более 230 российских и зарубежных компаний представят свои разработки на выставке «Безопасность и охрана труда» (БИОТ-2021)
             ......
 
 
WorldSkills Russia 2021 и Sandvik Coromant тренируют профессионалов
Фото: worldskills.ruВ Уфе прошёл финал крупнейшего в......
 
 
SPOK перешёл в стадию пилотных испытаний
Фото предоставлено НПП «Темп» им. Ф. КоротковаКоманда......
 
АРХИВ НОВОСТЕЙ
   
   
© 2006-2017. Все права защищены. «Единый промышленный портал Сибири»
Цитирование приветствуется при условии указания ссылки на источник - www.epps.ru
© Создание сайта - студия GolDesign.Ru