div>

Уже сегодня кадастровая стоимость определяет величину налога с продажи объекта и размер оплаты услуг нотариуса при его наследовании. Налог, рассчитанный по новым правилам, пилотные регионы платили с 2016 года. Как изменится сумма платежа и какие функции будет выполнять институт государственного оценщика?

Экспертами выступили сразу два спикера: партнёр и руководитель по оценке активов Consul Group Александр Вереин (А. В.) и член экспертного совета НОСТРОЙ, секретарь экспертного совета СПб ТПП, антикоррупционный эксперт Минюста РФ Дмитрий Желнин (Д. Ж.).

Д. Ж.: Кадастровая оценка появилась уже давно. Предыдущие нормативные акты регулировали данный сегмент следующим образом: предписывали её проведение коммерческим организациям, которые выигрывали право на осуществление оценки земель в результате торгов.

Территорию населённого пункта разделяли на лоты, которые были выставлены на торги и распределены между оценочными коммерческими компаниями.

В результате кадастровая стоимость аналогичных объектов недвижимости могла разниться стократно из-за различных методик, которые использовали компании-оценщики.

Возникшая на этой почве неразбериха, поток исковых заявлений о пересмотре и оспаривании кадастровой стоимости, отсутствие единой методики расчёта привели к необходимости создания по распоряжению Президента России закона «О государственной кадастровой оценке (ГКО)» № 237-ФЗ от 29.06.2016.

А. В.: Существуют разные мнения, но наиболее достоверные из них — это:

Только единение этих двух факторов может задать новый виток реформы. Желание контролировать собираемость налогов и намерение привести в порядок текущий информационный хаос в реестре недвижимости в конечном счёте могут привести к созданию отличной информационной системы. Она объединит достоверные данные об объектах, на базе которых возможна более качественная кадастровая оценка.

А. В.: Субъекты, которые успели до 2020 года провести в своём регионе не одну государственную кадастровую оценку, в полной мере оценили несистемность такой оценки по правилам Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Из раза в раз она проходила без привязки к результатам прошлой кадастровой оценки. Зачастую её проводила новая оценочная компания, у которой не было достаточно опыта и времени для подготовки к такой объёмной работе.

По новым правилам оценку производит бюджетное учреждение, созданное в субъекте. В отличие от частной оценочной компании, такая организация имеет больше полномочий и возможностей, например, доступ к различным базам данных об объектах недвижимости.

В дальнейшем орган также будет проводить переоценку объектов недвижимости в субъекте, что позволяет рассчитывать на более достоверные результаты.

Д. Ж.: Отмечу, что в пилотных регионах государственная кадастровая оценка по новым правилам проводится уже с 2018 года, а в большинстве регионов нашей страны — с 2019 года. Преимущество и важность их для ГКО в том, что в каждом регионе России создают государственные бюджетные учреждения, которые работают по единой, утверждённой Министерством экономического развития методике и проводят кадастровую оценку.

А. В.: Оказать прямого влияния закон не сможет, поскольку стоимость формируют в основном рыночные факторы, однако может существенно снизиться доходность коммерческой недвижимости в случае повышения налоговой нагрузки на собственника.

Д. Ж.: Однозначно скажется. В среднем кадастровая стоимость вырастет — как минимум на уровень инфляции, так как последняя оценка проводилась в стране более трёх лет назад. Правда, есть случаи, когда при проведении новой ГКО были выявлены ошибки в предыдущих расчётах, и кадастровая стоимость снижалась.

А. В.: Сложности в определении стоимости сельхозземель и достаточно широкий разброс цен в зависимости от характеристик земельных участков и привлекательности региона делают высокой вероятность ошибок при массовой оценке, причём не в пользу собственника.

Д. Ж.: Не все сельскохозяйственные земли, которые числятся по документам, являются таковыми по факту. Есть много примеров, когда владельцы выжидают «лучших» времён, чтобы начать использовать эти земельные участки в коммерческих целях.

Поэтому, на мой взгляд, органам власти нужно уделять особое внимание кадастровой оценке таких участков и принимать во внимание их фактическое использование, даже возможную перспективу их изъятия в доход государства и последующее использование по прямому назначению (в случае сохранения пригодности).

Говорить о том, что кадастровая стоимость увеличится в несколько раз, не приходится: сельхозземля всегда была одной из самых дешёвых с точки зрения кадастровой стоимости. К тому же налог на данный вид земель составляет 0,3% от кадастровой стоимости, в разных регионах эта ставка ещё ниже. К примеру, в Санкт-Петербурге она составляет 0,1%.

А. В.: У подобных явлений всегда есть две стороны. С точки зрения возможности сбора информации по объектам недвижимости, её объёма, качества и, как следствие, системности проводимой оценки, государственное учреждение обладает несомненным преимуществом. При наличии чёткой методологической основы и системной обработки информации государственная оценка со временем будет самосовершенствоваться и, вполне возможно, даст максимально адекватные рынку результаты.

С другой стороны, в руках государства сконцентрированы возможности по манипуляции налоговой базой. Учитывая тенденцию в налоговой политике к увеличению собираемости налогов, это дополнительные нерыночные риски.

На наш взгляд, введение государственной кадастровой оценки в текущих реалиях — явление неизбежное, однако возможность корректировки её результатов с помощью частных оценщиков позволит держать систему в балансе.

Д. Ж.: Думаю, что это позитивная тенденция. Потому что необходимо было привести ГКО к единому знаменателю, к единой методологии её проведения.

В будущем не исключён возврат к коммерческой оценке, но она уже будет базироваться на выработанных в рамках института государственного оценщика единых постулатах.

А. В.: С учётом того, что определение кадастровой стоимости в рамках Закона № 135-ФЗ проводили преимущественно компании, не имеющие отношения к традиционному малому бизнесу, их введение именно государственной кадастровой оценки не затронет. Что касается среднего бизнеса, здесь этот вид работ никогда не являлся основным и носил разовый характер. Принимая во внимание потенциальную ответственность за результаты определения кадастровой стоимости для среднего бизнеса, то, что оценка перешла в руки государства — скорее благо.

С другой стороны, для многих оценочных компаний возможность оспаривать результаты государственной кадастровой оценки — это крупный рынок, порой основной. В случае если эту возможность запретят на законодательном уровне, можно будет говорить о существенном сокращении объёма рынка оценочных услуг.

Д. Ж.: Такие компании не занимались только кадастровой оценкой, поэтому они продолжат работать по другим направлениям своей деятельности. Например, консультировать клиентов по вопросам изменения кадастровой стоимости.

А. В.: Это зависит от того, есть ли в регионе соответствующие специалисты, которые могут составить штат и определить бюджет для содержания учреждения такого формата: всё очень индивидуально.

Д. Ж.: Специализированные оценочные государственные бюджетные учреждения созданы практически во всех регионах страны. По закону полный переход на взимание налогов с новой кадастровой стоимости запланирован на 2021 год. К этому моменту ГКО должна быть проведена повсеместно.

А. В.: Основная разница — в полном отсутствии привязки инвентаризационной стоимости объекта к рыночной, в то время как кадастровая стоимость, даже с учётом её массовой природы, призвана быть наиболее приближённой к рыночной.

С точки зрения механизмов определения инвентаризационная стоимость безнадёжно устарела: в её основе лежит восстановительная стоимость. Определяется она на уровне цен 1969 года с дальнейшей индексацией по не менее устаревшим параметрам.

Кадастровую стоимость, несмотря на все её недостатки, рассчитывают гораздо более современными способами, на основе рыночных данных. Плюс возможность её установления в размере рыночной стоимости даёт весьма достоверный способ определения справедливой налоговой базы.

Д. Ж.: Инвентаризационную оценку проводят сами собственники. Безусловно, при этом они стремятся всеми способами её занизить, чтобы сократить налоговую нагрузку.

Стоит отметить, что на размер и инвентаризационной, и кадастровой оценки можно влиять. К примеру, мы помогаем клиентам бороться за справедливую налогооблагаемую базу.

А. В.: Реальные угрозы, которые стоят перед девелоперами — это риск изменения стоимости финансирования, норм регулирования и цен на стройматериалы,В  новые правила определения кадастровой стоимости вряд ли представляют ощутимую опасность для строительного рынка.

Однако очередной риск повышения расходов на владение недвижимостью делает менее привлекательными инвестиции в неё, так что в целом новые правила развитию рынка вряд ли способствуют.

Д. Ж.: Поскольку само понятие кадастровой стоимости существует уже давно, нововведений для строительной отрасли тоже нет. Поэтому, на мой взгляд, введение новых правил расчёта кадастровой оценки для рынка угрозы не несёт.

А. В.: Недостатков, как и у любой новой сложной системы, в избытке. Основной, неустранимый, кроется в природе кадастровой стоимости — это её массовость, что делает практически невозможным учёт индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Однако оценивать систему с позиции недостатков — занятие неблагодарное: предложить иную, более достоверную и устраивающую все стороны налоговых правоотношений систему определения стоимости огромного количества объектов недвижимости в сжатые сроки пока никто не смог.

На мой взгляд, единственный действенный способ нивелировать искажение результатов определения кадастровой стоимости — институт её оспаривания. Соблюдение баланса интересов всех сторон позволит использовать систему ГКО с учётом оценки частными игроками рынка непосредственно рыночной стоимости недвижимости.

Д. Ж.: Практически наготове законопроект, который призван частично эти недочёты устранить.

Так, на кадастровую оценку смогут влиять лица, не имеющие вещных прав на объект недвижимости (к примеру, арендаторы). Многие арендаторы желают приватизировать ту или иную недвижимость, находящуюся в государственной собственности, но данная сделка даже при отсутствии торгов проходит по завышенной кадастровой стоимости, повлиять на которую покупатель (арендатор) не может. В результате приходится или отказываться от сделки, или платить большую сумму.

Также предлагают возложить персональную ответственность за ошибочные оценки на директора государственного бюджетного учреждения, занимающегося ГКО. В случае если суд или специальная комиссия признает ошибочными не менее 10 оценок, выполненных в возглавляемом данным чиновником учреждении, законопроект предусматривает наказание в виде лишения должности.

Есть погрешности и в самой методике расчёта ГКО. Например, учитывается расстояние от жилищного объекта до остановок транспорта общего пользования, так что дома, расположенные ближе, скажем, к станции метро, стоят дороже. Но как быть с оценкой объектов индивидуальной недвижимости, расположенных близко к железнодорожным станциям, где повышен уровень шума и загрязнения? По существующей методике их стоимость превышает стоимость индивидуальных домов, расположенных удалённо, в лесу или на берегу рек или озёр. А это, согласитесь, не совсем правильно.

А. В.: Процесс подготовки к проведению ГКО заключается в сборе и обработке информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. На данном этапе ГБУ запрашивают всю необходимую информацию в федеральных органах исполнительной власти и подведомственных им организациях.

Что стоит отметить отдельно, так это возможность собственника предоставить в ГБУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости — данная опция даёт собственнику возможность предоставить для оценки максимальное количество информации, которая будет учтена при определении кадастровой стоимости.

Очевидный плюс новой системы — обязанность ГБУ учитывать информацию об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена. Действенность этой опции ещё не была проверена на обширной практике, но сама по себе возможность учесть результаты прошлых споров — положительное новшество.

Д. Ж.: Кадастровая оценка проводится после того, как орган государственной власти принимает решение выполнить ГКО. В течение 20 дней с этого момента Росреестр обязан передать в ГБУ информацию об оцениваемых объектах. Но необходимо помнить, что Росреестр располагает далеко не всеми данными, которые требует закон для внесения в ЕГРН (34 позиции: 4 основных и 30 дополнительных). Кроме того, поскольку ГБУ зачастую не в состоянии выехать и произвести оценку каждого объекта недвижимости, для восполнения пробелов в данных используют информацию различных сайтов-агрегаторов по аренде и продаже недвижимости, спутниковые снимки и панорамы улиц и так далее. Но ГБУ не всегда имеет возможность получить данные о проведении капитального ремонта, о подключении/отключении света, газа, водоснабжения, не всегда есть актуальная информация о транспортной доступности.

Такая база «исходников» даже при единой утверждённой методике в расчётах и оценке не исключает возможных ошибок. Поэтому мы рекомендуем всем собственникам очень внимательно подходить к процессу проведения ГКО, предоставить все необходимые данные в ЕГРН, направлять декларацию в ГБУ о своих объектах недвижимости и не стесняться обращаться за помощью к профессионалам, чтобы лишняя информация не привела к увеличению ГКО.

Получив всю возможную информацию, ГБУ формирует предварительный отчёт об оценке объектов недвижимости, который передаёт в Росреестр для размещения на сайтах. После того как отчёт официального опубликован, у собственника есть 50 дней, чтобы с ним ознакомиться и внести предложения по его изменению. Каждое предложение и комментарий собственника в государственном бюджетном учреждении должны быть подробно разъяснены (по каким причинам получен отказ или принятие).

После обработки замечаний и предложений составляют окончательный отчёт, который выносят на утверждение органа власти, инициирующего ГКО (как правило, это региональные комитеты или министерства имущества), а затем на утверждение в Росреестр. И с 1 января года, следующего за годом проведения ГКО, данная оценка попадает в ЕГРН в качестве официальной утверждённой кадастровой стоимости объекта недвижимости, и расчёт земельного и имущественного налогов начинает базироваться на новой кадастровой стоимости.

Отмечу, что после утверждения кадастровой стоимости никакие декларации подавать не нужно, при необходимости можно будет обращаться лишь для исправления ошибок: технических и методологических.

Техническая ошибка — это, допустим, неверно указанная площадь: вместо 100 м² — 1 000 м². Методологическая ошибка — неправильное применение методики или какого-либо коэффициента.

Могут встречаться ошибки и «всплывающие». Например, собственник не указал оснащение участка водопроводом, а его бдительный сосед сообщил об этом в ГБУ — такое тоже на практике бывает. В таком случае кадастровая стоимость будет пересмотрена в сторону увеличения даже после утверждения.

А. В.: На данный момент всё по-прежнему: дело в том, что бюджетное учреждение не является ответчиком по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Но в скором времени всё может измениться. Так, сейчас на рассмотрении Госдумы законопроект в первом чтении: законотворцы предлагают вернуть обязательный досудебный порядок оспаривания в бюджетном учреждении. В случае если от ведомства получен отказ, следующим шагом будет обращение в суд, чтобы оспорить не саму кадастровую стоимость, а обоснованность решения бюджетного учреждения. Такие поправки могут существенно усложнить собственникам недвижимости доступ к правосудию.

Д. Ж.: Правила останутся прежними. Но если собственник заинтересован в положительном решении дела, то я бы рекомендовал обращаться к услугам профессионалов, в арсенале которых наряду с традиционными способами оспаривания кадастровой стоимости есть ряд индивидуальных методов, также законных. Их основа — грамотное применение коэффициентов и разрешённые виды использования земельных участков.

Также есть отдельные кейсы для промышленных и предприятий ВПК.

Профессионалы помогут снизить кадастровую стоимость, уменьшив, таким образом, налогооблагаемую базу, и сэкономят время владельца объекта недвижимости.

А. В.: Правообладатель, как и ранее, имеет право обратиться в бюджетное учреждение с заявлением, подтверждающим обоснование ошибки. Раньше такие вопросы решала комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости или суд. А в субъектах, где расчёты произведены по старым правилам, комиссия ещё выносит решения без расходов заявителя.

Также по новым правилам, если бюджетное учреждение обнаружит ошибку в кадастровой стоимости какого-то объекта или группы объектов, может исправить её самостоятельно, без заявления правообладателя.

Д. Ж.: К сожалению, закон не предусматривает никакой возможности исключить расходы собственника. Они потребуются и для подготовки пакета документов в суд или в комиссию, и для оплаты услуг оценщика.

Выход — активное участие владельца в процессе проведения кадастровой оценки объекта недвижимости, постоянный мониторинг ГКО самим собственником. Есть ещё один вариант. Мы можем снизить кадастровую стоимость объекта без обращений в суд или в комиссию. Такие методы — тоже в арсенале профессионалов. При таком подходе исход не зависит от решения суда, от настроения чиновников и экономит средства и время.

Со вступлением закона в силу появилось новое понятие — «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки». Суть нововведения — проверять правильность учёта характеристик объектов и контролировать, соблюдает ли бюджетное учреждение методику оценки кадастровой стоимости. Полномочиями наделён федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации — Росреестр. Надзор будет проводиться в момент сдачи официального отчёта.

Механизмы, которые помогут найти баланс между мифом и реальностью, существуют. Предполагаем, в ближайшие 10 лет этот баланс будет найден.